お役立ちコラム

2017.06.18.Sun

工業用地の落とし穴!

こんにちは。不動産・工場用地専門コンサルタントの一木(イチキ)です。

 

最近、よくご相談を頂くのは工業用地の売買についてです。

 

まず工業用地は規模が大きく、特に製造業者様は

1000坪以上の用地を求められる声を頂きます。

 

広大な土地が何もリスクなく円満に取得できれば

良いですが、地歴をさかのぼると、何百年と昔から

様々な用途で利用されていますので、そう簡単に

瑕疵なくして取得するのが難しいのが現状です。

 

土地の『土壌汚染』と『瓦等の埋設物』の瑕疵について

 

重金属などの汚染物質は、山や海などの自然界に存在する物質です。

そのため、以前は自然由来の汚染は土壌汚染対策法の対象外でした。

 

しかし、健康被害を防止するために、法律が改正され、自然由来であっても

土壌汚染対策法の対象になりました。

 
土壌汚染の調査が義務付けられるケースは

①有害物質使用特定施設の使用の廃止時(法第3条)
②一定規模(3,000㎡)以上の土地の形質の変更の届出の際に、

土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき(法第4条)

③土壌汚染により健康被害が生ずるおそれがあると都道府県知事等が認めるとき(法第5条)

 

この場合に調査義務が発生します。

 

土壌汚染には自然由来の物質も多く存在するため、古い工場の排水や薬品によって汚染されたものでなく自然由来によって汚染された土地であっても、その汚染度が高い(健康被害に影響を及ぼす)場合は、汚染物質の拡散防止対策が必要となる場合もあります。

 
対策が必要となった場合は、土を掘削浄化し、新しい土を埋め戻すなどの対策を行うため、対策工事費用も膨大に膨れ上がってしまいます。

 

 

瓦など埋設物について

 

ここ西三河地区は瓦の製造が盛んのため、地中に瓦が埋まっていることが多々あります。

地中に埋まっている瓦はいったん掘り起こすと埋め戻しができず、産業廃棄物として処分しなければいけません。50坪や100坪のような住宅地であっても処分費がかかります。

 

まして1000坪や2000坪といった広大な工業用地から瓦等の埋設物が出てくれば、その範囲が広ければ広いほど、産廃コストは膨れ上がってしまいます。
こういった瓦や土壌汚染などの対策・処分などの工事費用で、そもそも想定していた土地価格も膨大な金額になってしまうケースがあります。

広大な土地を売買する場合は瑕疵について必ず事前の説明・確認を行い、リスクをちゃんと把握した上で契約書に明文化するなど責任の所在を明確にしておきましょう!

 

ご興味がございましたら、お問い合わせいただければ幸いです。

 

 

 

 

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担当:一木(イチキ)

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